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修复与回调 下半年楼市何去何从

时间:2022-08-02 11:52:01  来源:泉州房产网  作者:泉州房产网

7月27日中午时分,在北京朝阳区一个房地产项目营销中心,销售人员徐颖正在接待一组客户,客户临走时,徐颖试探性地问对方,如果看好了,可以交少量订金锁定房源,但客户表示只是路过看看,还没有决定买。


看房的人不少,但真正成交的不多,这是徐颖最近一段时间的感受,她所在项目有500多套房源,从2021年四季度开盘以来,累计卖出110套左右,“6月卖出30多套,7月到现在卖出10来套”。


徐颖介绍,去年开盘以来,由于周边项目较多,所以一直面临着去化难题,6月成交确实开始好了起来,但与往年相比还有不小差距,“7月销量当然没法和6月比,但要比之前好了很多”。


根据北京市住建委公布的数据,7月1日至26日,北京新房成交面积60.7万平方米,同比下跌50.8%,跌幅超过5月和6日;环比来看,5月和6月北京新房成交面积均实现上升,到了7月转为下降34.3%。


不仅仅是北京,wind数据显示,7月1日至26日,30个大中城市新房成交面积环比下跌27%,同比跌幅达到36.9%。同比跌幅虽然较5月44.6%有所改善,但与6月的7.2%相比有不小差距。


一位TOP30房企营销负责人告诉经济观察报,7月楼市回调既有6月基数大的原因,也有延期交付的影响,“而且不同城市表现也不一样,像上海、深圳、厦门这些城市还在继续修复,但有些城市回调幅度比较大”。


回调与修复


据徐颖介绍,6月中旬,市场开始逐步好转,一方面因为上半年结束,项目加大促销力度;另一方面也是因为之前封控积压了一部分需求。7月上旬以来,虽然看房的人不少,徐颖工作日每天至少接待五六组客户,周末更是一整天都在忙,但是成交明显不如6月。“需求是有的,尤其北京这么大城市,但客户都比较谨慎”。


从北京市住建委公布的数据来看,虽然7月新房成交面积下滑明显,但二手房成交面积则实现环比13.6%的增长,同比也从6月下降38.4%收窄到7月的31.4%,二手房成交量再次超越新房。


从30个大中城市交易数量来看,一线城市楼市坚挺程度明显好于二三线城市,7月1日至26日,一线城市新房成交面积环比下降10.6%,二线城市下降33.9%,三线城市下降23.7%。


从同比来看,7月1日至26日,一线城市新房成交面积同比下降4%,幅度与6月基本相当;二线城市同比下降42%,6月同比降幅是1%;三线城市降幅为47.4%,较6月扩大了21个百分点。


但城市间分化进一步加深,新房方面,7月前26天,上海、深圳、成都、福州、厦门等城市的成交面积环比增幅均超过20%,尤其是厦门,比6月增加45%。


上海和深圳楼市的修复也很明显,7月上海新房网签和预售面积环比涨幅均达到32%,虽然增幅较6月减弱,但同比则首次转正,其中预售面积同比增加9.4%,网签面积同比增加18.5%。


7月深圳新房成交面积环比上升23%,涨幅不及6月,但比2021年同期增长了30.4%。深圳二手房成交面积环比上升了6.5%,幅度好于6月,但与去年同期相比下降4.2%。


30个大中城市中,只有上海和深圳的新房成交面积在7月实现同比转正。北京、广州、杭州、苏州、武汉、无锡、青岛等城市新房环比均出现不同幅度下降,尤其是广州比6月下降50%。


另一家房企的销售负责人告诉经济观察报,近期房地产市场受断贷事件影响较大,“断贷的根源是不能按期交付,虽然真正断贷的不多,但这种传播效应比较厉害,造成期房销售更加困难”。


在这种情况下,部分城市虽然新房成交降幅较大,但二手房成交活跃,成都和苏州的二手房成交面积均超过了去年同期;北京、南京、东莞、青岛、佛山等多个城市的二手房成交均好于6月。


影响因素


上述房企销售负责人表示,在断供事件影响下,不仅出险房企的项目销售受到影响,国企和央企的项目也会受到不同程度的影响,“即便是现在看来没有任何烂尾风险的项目,购房者也谨慎起来了”。


他认为,断供事件影响更大的是购房预期和信心,一直以来,为了保住销售回款这一唯一的现金渠道,部分房企不惜代价避免违约,“现在看来,即便是不违约,也很难保住销售了”,如果事件进一步演化,不排除有更多房企出现债务违约或展期。


上述TOP30房企营销负责人告诉经济观察报,7月楼市出现回调不是个案,“可以看看历年数据,每年7月销售都不如6月,因为6月是上半年收尾,企业销售力度加大,这和每年12月销售好是一个道理”。


但今年7月楼市回调因素更为复杂,除了传统6月促销带动销售的因素外,还夹杂着房企出险、项目延期交付风险、需求减少等多种因素,这些因素不仅影响7月楼市,也影响下半年房地产市场走势。


一位TOP20房企高管告诉经济观察报,2022年以来,为了减少支出,最大限度避免无效投入,其所在公司施工强度降低了三分之二,愿意继续投入资金的,一定是可以快速产生现金的项目或领域,如果一个项目前期销售较差,去化率不高,或者项目所在城市或位置较差,继续投入资金的意愿就不高。


该高管告诉经济观察报,下降三分之二施工强度,不仅仅是他所在房企的选择,他预测,整个房地产行业施工强度降幅也差不多是这个比例。


施工强度的下降,意味着部分项目将无法按时交付,尤其是对预售资金监管账户余额不足的项目,如果集团总部本身资金链比较紧张,按期交付难度将加大,一定程度影响了购房者的信心和预期。


上述销售负责人也表示,购房者对潜在延期交付风险的敏感程度超出多数人的预料,即便是预售资金监管账户余额充足、正常施工的项目,购房者因担心烂尾,也发表断贷声明,以此让政府介入,确保按期交付。


他认为,在这种购房者高度敏感的背景下,期房销售逐步会被瓦解,“未来期房销售能不能继续存在还不一定”。


先紧后松


这一轮房地产下行始于2021年7月。


2020年底,央行、住建部召开重点房企座谈会,正式出台“三道红线”政策;紧接着,2021年初,针对银行“两个集中度”和22个城市集中供地制度相继落地;2021年7月,住建部等8个部门联合发文整治房地产市场秩序。


从恒大爆雷开始,金融机构开始对房地产进行抽贷,地方政府对预售资金监管趋严,加上房地产市场下行,房企流动性风险日渐扩大,多家民企陷入流动性危机中,监管层也逐步意识到严重性。


2021年10月,央行提出部分金融机构对“三线四档”理解有误,需要保持房地产信贷平稳持续投放。宏观调控政策开始从收紧转向放松,此后,央行、银保监会等多次强调支持房企合理融资及房地产信贷投放。


虽然房地产融资政策放松了,但由于房企流动性日益紧张,大量民企融资环境并没有实质性改善,除了开发贷和按揭贷有所改善外,其他融资依然困难,尤其是信用债发放几乎与民企绝缘。


一系列重拳之下,2021年下半年,房地产市场开始回落,一直持续至今,但得益于2021年上半年的行情,2021年全年商品房销售金额再次创下18万亿元的历史纪录。


进入2022年以来,调控政策继续秉持放松姿态,地方政府对“四限”政策不断放松,并逐步由三四线城市向一二线城市递进。与此同时,信贷政策进一步放松,多数城市的首套房利率已经低于5%,而且按揭贷款的放款周期也从之前动辄半年缩小至一个月左右。多数业内人认为,政策已经见底。


今年3月以来,包括上海、北京在内的多个城市暴发新一轮疫情,疫情防控造成物理上的隔离及居民收入影响,虽然调控政策不断放松,但楼市成交持续下滑,一直到4月百强房企销售金额同比降幅在六成左右。


进入5月,随着部分城市疫情好转,加上之前积压需求释放,楼市开始进入修复期。根据wind数据,30个大中城市5月新房成交面积环比上升9%,其中一二线城市升幅均超过了10个百分点。


经过5月筑底,6月以来,由于房企半年业绩考核期收尾,对旗下项目加大促销打折力度,加上多数城市解除封控,楼市成交开始放量,30个大中城市新房成交面积环比上升74%,同比降幅也收窄至7.2%。


如果按照6月的势头,下半年房地产市场获得完全修复的可能性进一步增大,但施工强度下降的隐忧在这个时候爆发,由于预期不能按期交付,郑州等部分城市的部分项目购房者,以集体声明的方式宣布将断供,并迅速蔓延至300多个项目,叠加楼市本身脆弱性,7月房地产市场出现回调,30个大中城市新房成交面积同比降幅扩大至36.9%。


何去何从


上半年,开发企业到位资金同比降价25%,其中定金及预收款和个人按揭贷款分别下降38%和25%;土地购置面积同比下降48%,土地成交价款同比下降46%;全国房价同比下降了8个百分点。


从房企来看,世茂、中南、融创、中梁、绿地、雅居乐、旭辉、金科、卓越、融信、美的等房企的销售金额降幅均超过50%;新城、中骏、碧桂园和龙湖等房企降幅也在四成左右,民企中滨江降幅最小,为22%。


相比而言,央企、国企和混合所有制企业销售金额降幅相对较小,均在50%以内,其中招商蛇口、华润置地、保利、华发、远洋、越秀降幅均在30%以内,业绩修复程度远远高于民企。


在当前形势下,房地产如何走出危机,是各界普遍关心的问题。


对于未来楼市,销售人员徐颖表示乐观,她说,即便是房地产市场真的不行了,但北京作为一线城市,依然会保持相对旺盛的需求,“从2019年以来,需求基本以改善型为主,存量改善也可以养活很多开发商”。


据新华社报道,7月28日,中共中央政治局召开会议,再次强调“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。


这也是政治局会议首次提出“保交楼”,在这之前,市场传言,已经批准一只3000亿元的基金,其中建行投入500亿元,央行投入300亿元,用来保交付。建行内部人士向经济观察报确认这一消息,但该消息并未获得权威机构的证实。


在上述TOP30房企营销人士看来,保交付针对的是已售存量项目,并不能给房企流动性带来改变,但是否会改善房地产市场预期,目前还无法判断。他认为,想要完全恢复市场信心,保交付政策不仅要覆盖存量项目,也要针对部分新开项目,“比如可以由国企央企或金融机构以商业化的方式入股项目,或接手现金断流的项目,大部分民企的项目需要有类似的增信措施”。


2021年底,旭辉董事局主席林中在接受经济观察报采访时曾建议,由国家牵头成立一只平准基金,用来购买房企的债券,在房企通过销售改善流动性局面后,可以在适当的时机退出,彼时他认为这是救助房企主要途径。


目前来看,这一愿望显然无法实现。一家大型金融机构的人士告诉经济观察报,在优先保交付的背景下,更多照顾的是购房者而非房企,“对房企有一定利好,但利好程度比较有限”。


他进一步表示,即便是保交付,但对于金融机构而言,也不是针对所有待交付项目,“一定是一事一议,精细化程度会很高,当然也会有适当的商业诉求,但具体怎样,只有落地才能知道”。


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