戴德梁行:2020需求回暖市场好 2021厦门发展迎新机

泉州房产网   2021-01-13 17:51

今日,国际房地产顾问公司戴德梁行(纽约证券交易所股票代码:CWK)举办“戴家直播间”对2020年全年厦门房地产市场发展情况进行回顾,结合厦门“两高两化”建设提速,及“岛内大提升,岛外大发展”进程提速,对新历史机遇下的厦门房地产市场进行预判。同时,发布了《需求回暖市场好,厦门发展迎新机》2020年厦门全年市场报告显示:

招商落地带动甲级写字楼需求回暖;

供应结构致租金再次下行,空置率持续下降;

零售市场逐渐回暖,四季度购物中心吸纳量由负转正;

住宅销量略高于去年,房价整体平稳;

新形势,新格局,新征程。

招商落地带动甲级写字楼需求回暖

2020年上半年,受新冠肺炎疫情影响,2019年年末原本逐渐向好的厦门甲级写字楼市场受到挑战,市场活力严重受挫,具体表现为:新增供应延期交付,吸纳量录得负值。

下半年,位于两岸金融中心片区的宝龙国际中心及海西金谷广场T1先后入市,为市场提供近 6.9万平方米的优质甲级办公空间,全市甲级写字楼存量增加至近 133.5万平方米。年内仅两个项目顺利交付投用,供应面积仅约为2019年年底预估值的7.4%,第三个三年周期的第二轮供应浪潮受疫情影响并未到来。

伴随着疫情影响的逐渐受控,及政府“大招商,招大商”工作的相继落地,本地甲级写字楼需求逐渐回暖——第三季度吸纳量录得单季度最高值的近8万平方米,而全年近14万平方米的吸纳量,亦刷新2013以来的历史高值。

图 1:厦门 2020 年甲级写字楼新增供应,净吸纳量和空置率

数据来源:戴德梁行研究部

整体看来,2020年厦门甲级写字楼延续平稳下探的趋势,年末平均租金再次刷新低值达100.2 元/平方米/月,环比下降1.8%,同比下降4.6%。三季度后,全市甲级写字楼空置率持续下降,年末录得33.0%,在供应扩大的背景下,空置率逐渐回归2019年水平。

图 2:厦门 2020 甲级写字楼平均租金水平

数据来源:戴德梁行研究部

供应结构致租金再次下行,空置率持续下降 

尽管全年租金整体呈“平稳下探“的趋势,但季度间亦有亮点。三季度,全市租金在市场回暖的驱动下,出现自2018 年以来的首次短暂回调——环比微增 0.6%至102.1元 /平方米/月。

受结构因素,及年末“降租去化”双重影响,四季度厦门甲级写字楼租金再次近入下降通道,租金环比下降1.8%至年末的100.2元/平方米/月。

空置率方面,三季度后,市场回暖,空置率持续下降。金融,及以 TMT、专业服务为代表的新经济企业对甲级写字楼的需求保持旺盛。

分区来看,除两岸贸易中心片区租金维持相对稳定之外,其他各商务区租金均呈下降趋势:年末滨南滨北降幅最大,环比降幅达 3.7%,但目前,滨南滨北仍是厦门最贵的商务区,平均租金约为113.7元/平方米/月;两岸金融中心片区租金受供应影响,亦出现 1.8%的环比下降。

空置率方面,除两岸贸易中心之外的其他各片区空置率均有不同程度的下降。

两岸金融中心片区存量增加的同时,四季度空置率较上季度下降 2.5 个百分点至29.4%。东部两岸金融中心片区已经成为厦门商办双核格局里最重要的角色。仅今年四季度,两岸金融中心片区吸纳的甲级写字楼办公面积,便占当季度全市甲级写字楼吸纳量的 80%,全年来看亦占 59%的绝对比值,领先排名第二的滨南滨北多达 40 个百分点。

岛外商务区异军突起,三季度较2季度减少15.2个百分点,年末进一步减少 2.6 个百分点至 74.0%。产业助力,特别是新经济产业内的互联网产业、影视制造产业等的聚集,对岛外商务区成型及完善的作用亦日益明显。

戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏女士认为尽管短暂,但三季度的租金回调足以表明厦门甲级写字楼租金具有增长动能。但结合历史租金走势来看,厦门甲级写字楼租金受结构性因素,及降租去化因素的影响仍较大。伴随着岛内大提升,岛外大发展工作的进一步提速,厦门商办市场将迎来更好的发展机遇。

零售市场逐渐回暖,四季度购物中心吸纳量由负转正

新冠肺炎疫情对购物中心的影响,持续到了第四季度才逐渐弱化。新增供应大面积延期交付,厦门已有两年未有新增购物中心项目启幕,优质购物中心存量保持 229.4 万平方米不变,全年吸纳量录得-57,563.5 平方米的历史低值。

吸纳量在二季度出现大幅度下降,疫情对品牌租户的影响开始大面积显现,受其影响,大部分购物中心适时启动改造升级。

伴随着疫情影响逐渐受控,大部分业态重新复业,三季度开始,在各类节假日,周年庆,购物节,及品牌活动的带动下,各购物中心人气及营业额逐渐恢复,品牌入驻活力逐步提升,四季度购物中心吸纳量由负转正达 5,445.0 平方米。

图 3: 厦门三季度零售市场新增供应,净吸纳量和空置率

数据来源:戴德梁行研究部

零售市场租金及空置率,受新冠疫情影响在二季度开始出现波动,年底租金环比微升0.7%至 557.1 元/平方米/月,空置率环比减少 0.2 个百分点至 10.2%。

疫情对零售市场的影响始于营业时间缩短,客流量减少,并逐渐影响品牌经营,一二季度之交,空置率伴随着品牌退出,商户结业出现上升,二季度末空置率环比增加 2.5个百分点至 10.2%的水平,并维持至年末。

分区来看,核心商圈租金领涨,非核心商圈普遍降租去化。空置率在二季度出现大幅增加,年末逐渐回落。

住宅销量略高于去年,房价整体平稳 

2020 年,一手住宅成交 234.8 万平方米,同比增加 37.0%;二手住宅成交 332.2 万平方米,同比减少 5.9%。

从供应上看,受疫情影响,叠加季节因素,一季度新房供应严重萎缩,仅为上季度20%,去年同期 80%。但伴随着疫情受控,及新看房形式,售房形式的诞生及推广,二季度开始,新批预售量暴增至 136.9 万平方米,为 2016 年以来,单季度供应量的最高值,2020 年全年新批商品住宅预售面积约为 339.2 万平方米,供应量高于销售量。

房价方面延续了此前的平稳趋势,疫情期间亦没有出现巨幅波动。二手指数伴随着成交恢复,出现小幅增长。结合戴德梁行优质二手房指数来看,二手住宅售价亦呈现平稳运行,租金方面略有增长。

新形势,新格局,新征程——2021 厦门发展新气象

伴随着厦门两高两化建设的深入发展,“岛内大提升,岛外大发展”进程的高速推进,“大招商,招大商”工作的持续落地,未来厦门的商办市场将迎来更多且更好的发展机会,具体表现在租金可能在需求回暖的助力下回归上升通道,空置率有望进一步下降。同时,站在更高起点的新片区将为企业的入驻提供更好的条件。

戴德梁行福建区域策略发展顾问部助理董事洪小男女士指出,无论是岛内的滨北超级总部片区,五通高端商务片区,东部旧村改造,或是岛外的新机场片区,新体育及会展片区,“三谷”片区,及环东海域,马銮湾新城等,都需要提前规划好片区与产业的关联性,功能与终端人群的协调性,产品与用户的适用性。

《区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)》签署、金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地落地厦门,一系列国家层面战略合作将进一步助力厦门深化对外开放,走向国际舞台。站在十四五的开局之年,面向实现“五中心一基地”——即国际航运中心、国际贸易中心、国际旅游会展中心、区域创新中心、区域金融中心和金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地——的发展目标。潘育敏女士认为厦门机遇与挑战并存,对此我们充满信心,亦将助力这一目标的实现。

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